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        房企周轉真相:綠地超越碧桂園成“速度之王”

        1評論 2019-05-23 22:06:27 來源:國際金融報 一個新股民的神操作

        憑借著將速度發揮到極致,碧桂園規模得以連年高速增長,最終問鼎行業銷冠。

          “天下武功,唯快不破”。

          憑借著將速度發揮到極致,碧桂園規模得以連年高速增長,最終問鼎行業銷冠。

          “高周轉”像一把披荊斬棘的寶劍,帶領碧桂園向前,也引發了同行爭相效仿。

          然而對于高周轉,業內卻情感復雜——既希望憑借此實現規模擴張,又不得不小心謹慎預防高周轉的后遺癥們,害怕這輛列車失速后的影響。

          為此,《國際金融報》記者通過整理分析30強房企(根據克而瑞發布的2018年流量金額排序,下同)年報數據,發現2018年最“快”的企業并非碧桂園;而大多數房企雖然強調控速,身體卻很誠實地加入了“高周轉”陣營;不過,在以“快”為主的激烈角逐中,也不乏泰禾等房企依然保持著“不焦不躁”的淡定……

        1

          最“快”的綠地

          根據Wind統計數據,A股和港股上市公司中,房地產開發企業共有243家,其存貨周轉率和總資產周轉率的中位值分別為28%和19%。

          而《國際金融報》記者統計TOP 30房企發現,28家上市公司中,存貨周轉率低于中位值的企業僅7家,而總資產周轉率低于中位值的僅3家。也就是說,以存貨周轉速度來衡量的話,30強房企中有75%的周轉率高于行業均值;而以資產周轉速度來衡量的話,這一比例達到89%。

          其中,綠地控股(行情600606,診股)雙項指標均位居首位,其存貨周轉速度幾乎達到行業中位值的2倍,超過同為30強房企泰禾集團(行情000732,診股)周轉速度的2.8倍,即便向來以“速度”取勝的碧桂園也不得不屈居第二。

          一位業內人士向《國際金融報》記者分析稱,在2016年之前,綠地控股一直都穩居銷售榜前三,而隨著之后碧桂園等房企的異軍突起,綠地已經跌出前五,自然會心有不甘,主動尋求改變。自2017年以來,綠地就開始大規模加碼三四線城市,“現金為王”的聲音也頻頻出現。反觀碧桂園,在經歷了去年的高周轉波折之后,提出“不設目標”的口號,明顯降速提質,因此周轉速度不及綠地也在情理之中。

          此外,其他周轉率方面表現搶眼的企業,如遠洋、旭輝、雅居樂等房企,素來以高周轉著稱;而一向以品質著稱、絕口不提高周轉的金茂,存貨周轉率居然僅次于綠地和碧桂園,與遠洋持平,著實出人意料。

          2

          泰禾、融信“不緊不慢”

          相比主流的高周轉房企,30強之中也不乏以“慢”為主的房企。存貨周轉率和資產周轉率雙項指標均低于均值的企業僅有融信和泰禾兩家閩系房企。

          尤其是泰禾集團,以不及綠地3成的存貨周轉率,得以躋身銷售規模30強之列,看似“慢悠悠”,實則不容小覷。當然,這也與泰禾近年來主打的“院子系”高端產品線不無關聯。

          值得一提的是,在經歷了前幾年的瘋狂擴張之后,越來越多的房企提出“品質第一、規模第二”的口號,逐漸放滿了自己的腳步,其中最為典型的當屬萬科。

          事實上,萬科才是高周轉模式的真正先驅。早在10年之前,萬科就提出了“5986”快周轉模式,即“拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成,產品必須六成是住宅”,并從2010年起,通過該模式迅速提升了銷售規模,奠定行業龍頭的地位。

          不過,從數據來看,如今的萬科已經“慢”了下來,無論存貨周轉率還是資金周轉率,都僅僅維持在行業中位水平。

          財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱,就目前形勢而言,

          如今一線城市土地供應連年萎縮、市場逐漸降溫,強二線城市限價的天花板難以打破,三四線城市市場分化,弱三線去化艱難,從而迫使房企不得不“慢下來”;

          其次,未來土地愈加稀缺,企業要取得高溢價,就不得不對產品精雕細琢、蓄積更多的高端客戶,與之對應的正是慢周轉;

          此外,從目前的土地供給思路來看,自持物業比重將越來越多,過去“拿地-開發-賣樓”的發展思路也將轉變。

          3

          高周轉的正確打開方式

          既然如此,高周轉為何還能在房企中盛行?

          嚴躍進稱,房地產是一個對政策變動十分敏感的行業,尤其是近幾年的限價限購、融資端收緊使得此前“低周轉”所帶來土地紅利的策略變得不再可行,加上房企的“降負債”大趨勢,企業若想繼續保持甚至進一步提高資本回報率,不得不寄希望于加快周轉速度。

          一位建筑公司高管王俊(化名)在接受《國際金融報》記者采訪時表示,單就建筑施工階段,不同的管理方法帶來的效果截然不同。比如建造一棟住宅,之前是一個階段的工作全部完成并驗收之后,再開始進入下一個階段;現在常用的是交叉施工,即高層在建的時候,中層已經開始鋪設管道,而底層可能已進入最后的裝修階段。“這就對管理能力提出了更高的要求”王俊說。

          “周轉的快慢只是一個相對概念。”嚴躍進向記者解釋,這里的“快”只是與同時期的競爭者相比,通過管理優勢等方法來實現。房地產開發的大致流程為土地獲取、設計報建、施工、預售和竣工交房。在不降低總體質量的前提下,每個流程節點均存在或多或少的優化空間,通過提高執行力,提高周轉速度是可行的。

           

        關鍵詞閱讀:房企

        責任編輯:張振江
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